05 July 2026
Việt Nam tiếp tục là một trong những thị trường thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư quốc tế, đặc biệt trong bối cảnh dòng vốn FDI, hoạt động sản xuất và nhu cầu mở rộng chuỗi cung ứng đang tăng trưởng ổn định. Trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt khoảng 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ; vốn FDI thực hiện đạt khoảng 13,03 tỷ USD, mức cao nhất trong 5 năm cho giai đoạn nửa đầu năm.
Bài viết này được thiết kế để đơn giản hóa quy trình mua bất động sản cho người nước ngoài tại Việt Nam, đồng thời cung cấp đầy đủ thông tin từ các yêu cầu đủ điều kiện đến những hạn chế khi sở hữu. Nội dung bài viết được cập nhật dựa trên các quy định mới tại Luật Nhà ở 2023, Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Chúng tôi sẽ xem xét các loại hình bất động sản khác nhau mà người nước ngoài có thể mua, giải thích quy trình mua và trả lời câu hỏi thường gặp: Liệu người nước ngoài có thể sở hữu bất động sản ở Việt Nam được không?
“Thị trường bất động sản công nghiệp đang chứng kiến sự chuyển dịch mang tính cấu trúc, phản ánh quá trình nâng cấp của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Khung pháp lý rõ ràng và các quy định mới về quyền sử dụng đất tạo điều kiện thuận lợi cho dòng vốn FDI chất lượng cao.”
— Ông John Campbell, Trưởng bộ phận Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam, tháng 12/2025
Có nhiều người thắc mắc: “Liệu người nước ngoài có mua được đất ở Việt Nam không?”
Câu trả lời là: có thể sở hữu một số loại bất động sản tại Việt Nam, nhưng không được sở hữu đất trực tiếp. Đất đai tại Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Do đó, người nước ngoài không sở hữu đất theo nghĩa tuyệt đối, nhưng vẫn có thể tiếp cận thị trường bất động sản thông qua các hình thức được pháp luật cho phép, chẳng hạn như căn hộ chung cư hoặc biệt thự trong các dự án, thường đi kèm với hợp đồng thuê đất dài hạn, và kéo dài hàng thập kỷ.
Mặc dù người nước ngoài có thể sở hữu bất động sản tại Việt Nam, tuy nhiên vẫn còn những hạn chế về loại hình bất động sản và thời hạn sở hữu.
– Căn hộ chung cư: Theo Luật Nhà ở 2023, cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam có thể mua, thuê mua, nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế căn hộ trong các dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện, trừ khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh. Thời hạn sở hữu tối đa là 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn theo quy định pháp luật.
– Bất động sản nhà đất: Tương tự, cá nhân nước ngoài đủ điều kiện vẫn có thể sở hữu nhà ở riêng lẻ như biệt thự, nhà liền kề trong dự án nhà ở thương mại, với điều kiện dự án không thuộc khu vực hạn chế về quốc phòng, an ninh và phải tuân thủ giới hạn sở hữu theo quy định. Thời hạn sở hữu cũng tối đa 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn nếu đáp ứng điều kiện pháp luật.
– Bất động sản công nghiệp: Người nước ngoài có được mua bất động sản với mục đích thương mại tại Việt Nam không? Câu trả lời là Có, tuy nhiên vẫn tồn tại các hạn chế nhất định. Người nước ngoài đang tìm kiếm cơ hội đầu tư vào lĩnh vực công nghiệp đang phát triển của Việt Nam cũng có thể mua bất động sản công nghiệp như nhà kho và nhà máy. Tương tự như bất động sản nhà đất, người nước ngoài không được sở hữu đất. Tuy nhiên, người nước ngoài có thể mua lại quyền sở hữu của chính các công trình đó thông qua hợp đồng thuê đất.
Việt Nam hiện có hệ thống khu công nghiệp rộng khắp, với khoảng 478 khu công nghiệp đã thành lập, trong đó 324 khu đang hoạt động. Bên cạnh đó, Việt Nam đã ký kết và thực thi nhiều hiệp định thương mại tự do quan trọng như CPTPP, EVFTA và RCEP, góp phần củng cố vị thế của Việt Nam trong mạng lưới sản xuất và thương mại khu vực.
Thời hạn thuê đất công nghiệp thường phụ thuộc vào thời hạn của dự án đầu tư, quy hoạch và quyết định cho thuê đất/cho thuê lại đất. Trong thực tế, thời hạn này thường dao động khoảng 50 năm và có thể dài hơn trong một số trường hợp đặc biệt theo quy định pháp luật.
Luật sở hữu bất động sản tại Việt Nam đối với người nước ngoài có một số điểm khác biệt quan trọng. Mặc dù người nước ngoài không được trực tiếp sở hữu đất, họ vẫn có thể lựa chọn sở hữu các công trình xây dựng trên nền đất thuê.
– Quyền sử dụng đất và sở hữu cá nhân: Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam có thể sở hữu căn hộ chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ trong các dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện. Thời hạn sở hữu tối đa là 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn một lần, tối đa thêm 50 năm nếu có nhu cầu và đáp ứng điều kiện pháp luật. Quyền sở hữu này được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
– Trường hợp Việt kiều và người nhập quốc tịch Việt Nam: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Việt kiều) được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam theo Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023, với chế độ khác biệt so với người nước ngoài. Người nước ngoài đã nhập quốc tịch Việt Nam được hưởng quyền sở hữu bất động sản như công dân Việt Nam, không bị giới hạn thời hạn 50 năm. Riêng việc kết hôn với công dân Việt Nam không tự động làm thay đổi quốc tịch hay quyền sở hữu bất động sản của người nước ngoài.
– Sở hữu thông qua công ty: Đối với nhà đầu tư doanh nghiệp, hình thức phổ biến là thành lập tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam để thực hiện dự án đầu tư. Nhà nước có thể cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hằng năm, bao gồm trường hợp sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp và khu công nghệ cao. Thời hạn sử dụng đất và quyền liên quan sẽ phụ thuộc vào quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê đất và thời hạn của dự án đầu tư.
– Giới hạn sở hữu nhà ở: Cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam nhưng phải tuân thủ giới hạn số lượng, bao gồm:
– Thừa kế: Ở những khu vực hạn chế số lượng bất động sản mà người nước ngoài được sở hữu, nếu người nước ngoài được thừa kế quyền sở hữu bất động sản sẽ không được nhận trực tiếp bất động sản đó. Thay vào đó, họ sẽ được hưởng giá trị tài sản tương đương của bất động sản được thừa kế.
Cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở theo thời hạn thỏa thuận trong giao dịch nhưng không quá 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn một lần, tối đa thêm 50 năm nếu có nhu cầu. Trước khi hết thời hạn sở hữu, chủ sở hữu có thể bán hoặc tặng cho nhà ở cho đối tượng đủ điều kiện sở hữu tại Việt Nam. Nếu hết thời hạn sở hữu mà chủ sở hữu không bán hoặc tặng cho, nhà ở đó sẽ thuộc tài sản công theo quy định pháp luật.
Cần tư vấn thêm về bất động sản công nghiệp tại Việt Nam?
Đội ngũ Savills Industrial có thể hỗ trợ nhà đầu tư nước ngoài đánh giá địa điểm, cấu trúc pháp lý, thời hạn thuê đất, chi phí vận hành và các điều kiện giao dịch phù hợp với nhu cầu sản xuất, kho vận hoặc mở rộng chuỗi cung ứng tại Việt Nam.
Người nước ngoài có thể mua bất động sản tại Việt Nam, đây là một thông tin tích cực nhưng cần có một số lưu ý. Trong phần tiếp theo, chúng ta sẽ đi sâu hơn vào quy trình mua nhà tại Việt Nam.
– Các yếu tố cần cân nhắc khi lựa chọn bất động sản công nghiệp tại Việt Nam
+ Vị trí và khả năng kết nối:
Vị trí gần cơ sở hạ tầng giao thông là một yếu tố quan trọng. Nên ưu tiên các địa điểm có kết nối thuận lợi đến cảng biển, sân bay, tuyến cao tốc, trung tâm logistics và cụm nhà cung cấp.
Trong giai đoạn 2025-2026, nhiều dự án hạ tầng lớn tiếp tục cải thiện năng lực kết nối liên vùng, bao gồm Sân bay Quốc tế Long Thành giai đoạn 1, các tuyến kết nối Long Thành, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Vành đai 3 TP.HCM và các đoạn thuộc cao tốc Bắc – Nam phía Đông. Các dự án này được kỳ vọng hỗ trợ đáng kể cho các trung tâm sản xuất, logistics và xuất nhập khẩu tại miền Nam và các vùng kinh tế trọng điểm.
Ngoài ra, một yếu tố không kém phần quan trọng là lực lượng lao động lành nghề sẵn có trong khu vực. Việc gần các trường đại học kỹ thuật hoặc khu công nghiệp có thể đảm bảo nguồn nhân lực sẵn có để đáp ứng các nhu cầu cụ thể của cơ sở sản xuất.
+ Thủ tục và hồ sơ pháp lý:
Theo Điều 37 Luật Đầu tư 2020, dự án của nhà đầu tư nước ngoài thường phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư trước khi triển khai. Sau đó, tùy cấu trúc giao dịch, nhà đầu tư có thể ký hợp đồng thuê đất, thuê lại đất hoặc thuê/mua công trình xây dựng với chủ đầu tư khu công nghiệp hoặc bên cho thuê đủ điều kiện. Trường hợp dự án cần Nhà nước cho thuê đất trực tiếp, thủ tục đất đai sẽ được thực hiện theo Luật Đất đai 2024, bao gồm quyết định cho thuê đất, hình thức trả tiền thuê đất và các nghĩa vụ tài chính liên quan. Đối với giao dịch nhà xưởng, kho bãi hoặc công trình xây dựng, hợp đồng và điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh cần đáp ứng quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023.
+ Chi phí vận hành và bảo trì:
Ngoài giá mua ban đầu, các nhà đầu tư nước ngoài cũng cần cân nhắc đến các chi phí khác liên quan đến việc vận hành và bảo trì bất động sản công nghiệp tại Việt Nam. Chi phí gồm thuế tài sản và hóa đơn tiện ích như phí xử lý chất thải và các biện pháp an ninh. Chi phí bảo trì và sửa chữa tòa nhà, cùng với bất kỳ hạng mục cải tạo nào có thể dẫn đến nhu cầu sản xuất đặc biệt tại địa điểm này, đều cần được tính đến trong quá trình đưa ra quyết định.
– Quy trình đầu tư bất động sản công nghiệp tại Việt Nam
+ Bước 1: Nghiên cứu và lựa chọn địa điểm
Nhà đầu tư cần xác định khu vực phù hợp dựa trên ngành nghề, quy mô dự án, nhu cầu lao động, kết nối logistics, yêu cầu kỹ thuật, khả năng mở rộng và ngân sách. Ở bước này, việc so sánh nhiều phương án địa điểm giúp nhà đầu tư đánh giá tổng thể giữa chi phí, pháp lý và hiệu quả vận hành dài hạn.
+ Bước 2: Xin Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư
Đối với nhiều dự án có vốn đầu tư nước ngoài, nhà đầu tư cần thực hiện thủ tục xin Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc các chấp thuận liên quan theo Luật Đầu tư 2020. Hồ sơ và quy trình cụ thể phụ thuộc vào ngành nghề, quy mô vốn, địa điểm và tính chất của dự án.
+ Bước 3: Đàm phán và ký Hợp đồng mua bán/thuê
Sau khi lựa chọn được địa điểm phù hợp, nhà đầu tư tiến hành đàm phán hợp đồng với chủ đầu tư khu công nghiệp, chủ sở hữu nhà xưởng, bên cho thuê hoặc bên bán. Hợp đồng cần thể hiện rõ diện tích, thời hạn, giá thuê hoặc giá mua, tiến độ bàn giao, điều kiện thanh toán, hạ tầng kỹ thuật, nghĩa vụ bảo trì, điều kiện chấm dứt và các cam kết pháp lý liên quan.
+ Bước 4: Công chứng, đăng ký và hoàn tất thủ tục pháp lý
Tùy loại giao dịch, hợp đồng có thể cần công chứng, chứng thực hoặc đăng ký theo quy định. Nhà đầu tư cũng cần hoàn tất các thủ tục sau giao dịch, bao gồm đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, cập nhật giấy phép, xin giấy phép xây dựng/cải tạo nếu cần, và thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan.
Đọc thêm: Comprehensive Guide to Buying Properties in Vietnam
Người nước ngoài không được sở hữu đất trực tiếp tại Việt Nam, nhưng vẫn có thể tiếp cận thị trường bất động sản thông qua các hình thức hợp pháp như sở hữu nhà ở thương mại đủ điều kiện, thuê đất/thuê lại đất qua doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hoặc thuê/mua công trình xây dựng phục vụ hoạt động kinh doanh. Với bất động sản công nghiệp, Việt Nam tiếp tục là thị trường tiềm năng nhờ dòng vốn FDI, mạng lưới khu công nghiệp, các hiệp định thương mại tự do và hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Nhà đầu tư nên đánh giá kỹ địa điểm, pháp lý, thời hạn thuê, chi phí vận hành và điều kiện giao dịch trước khi ra quyết định.
Đối với khách hàng quan tâm đến việc tìm hiểu các vấn đề phức tạp liên quan đến bất động sản Việt Nam, đặc biệt là trong lĩnh vực công nghiệp, Savills Vietnam – đội ngũ tư vấn Bất động sản Công nghiệp luôn sẵn sàng hỗ trợ bất cứ lúc nào. Hãy liên hệ ngay với chúng tôi để thảo luận về các yêu cầu cụ thể và tiềm năng đầu tư của Bất động sản Việt Nam.
Đối với cá nhân nước ngoài, thời hạn sở hữu nhà ở tối đa là 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn một lần, tối đa thêm 50 năm, nếu đáp ứng điều kiện theo quy định. Đối với tổ chức nước ngoài, thời hạn sở hữu không vượt quá thời hạn ghi trong giấy chứng nhận đầu tư, bao gồm cả thời gian được gia hạn.
Có. Người nước ngoài có thể bán, tặng cho hoặc chuyển nhượng bất động sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình cho đối tượng đủ điều kiện sở hữu tại Việt Nam. Việc chuyển nhượng cần tuân thủ Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và các quy định thuế liên quan.
Có, trong một số trường hợp. Theo Luật Đất đai 2024, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có thể được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện một số loại dự án, chẳng hạn dự án nhà ở thương mại theo quy định pháp luật về nhà ở, hoặc được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư. Trong lĩnh vực công nghiệp, hình thức phổ biến hơn là thuê đất hoặc thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp hoặc khu công nghệ cao.
